Что такое семейная ипотека

Недвижимость в современном мире стоит дорого везде. А уж в местах комфортного проживания (к примеру, в крупных городах) стоимость квадратного метра вообще, зашкаливает. В этой связи единственным реальным способом получить для проживания свою собственную квартиру является ее приобретение в ипотеку. Очевидно, что такой способ кредитования популярен именно у молодых людей, которые вступают в брак, образуя новую ячейку общества. Поэтому представляется разумным более подробно рассмотреть основные нюансы и детали данного режима кредитования.

Финансовая технология ипотеки

По своей сути ипотека – это выдача займа под залог передаваемого в собственность недвижимого имущества. Цель такого кредитования – снизить выплаты по кредиту на такой уровень, при котором они будут «подъемными» для среднестатистических работающих граждан. Поэтому, с учетом колоссальной стоимости жилья, срок ипотечного кредита обычно исчисляется десятками лет. Кроме того, большое значение имеют следующие параметры ипотеки:

  • Ставка процента. Регулярные (как правило, ежемесячные) платежи по кредиту все равно занимают существенное место в семейном бюджете. Поэтому для принимающих на себя кредитные обязательства граждан крайне важным является такой параметр, как процентная ставка: чем она больше, тем большую часть зарплаты придется отдавать банку. Разумеется, изначально все заемщики пытаются найти условия с наиболее низкой ставкой. Однако на самом деле, гораздо большее значение для заемщика имеет условие в договоре ипотеки, где было бы предусмотрена возможность досрочного погашения займа. Это дает возможность рефинансировать кредит на более выгодных условиях (то есть, найти нового кредитора с лучшей процентной ставкой и из средств, получаемых от него, закрыть обязательства перед предыдущим кредитором).

В России ипотечные ставки регулярно сокращаются («штурмуется» режим в 10%). При рождении второго ребенка родители могли принять участие в так называемой «президентской» программе ипотечного кредитования, когда на 3 года для них устанавливалась ставка на уровне 6% годовых. Однако с 2019 года действует программа «Семейная ипотека», в рамках которой кредит выдается с субсидированной ставкой (6%, а в некоторых банках даже 5% и менее) на весь срок кредитования, а не только на 3 года.

  • Валюта ипотеки. Банки зачастую предлагают весьма выгодные процентные ставки по ипотечным кредитам, зафиксированным в твердой валюте. Такие ипотечные сделки весьма популярны при стабильной макроэкономической обстановке. Однако в случае девальвации национальной валюты они эти условия способны довести держателей таких кредитов до банкротства, ибо ежемесячные платежи банку фиксируются в валюте, а увеличение курса, как правило, не сопровождается ростом зарплат.

Кризисы 2008, а также 2014 годов, сопровождающиеся девальвацией рубля наглядно продемонстрировали, насколько важно «не гнаться за длинным рублем» и кредитоваться в национальной валюте.

  • Первоначальный платеж. Некоторую значительную часть кредита (к примеру, 20-25% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости) нужно заплатить банку непосредственно в момент оформления сделки. И данная величина для молодых семей представляет собой главное препятствие, так как требует наличие у них существенных накоплений (которые не всегда есть).

Указанные 3 параметра определяют интенсивность и динамику развития ипотечного кредитования в обществе. И для стимулирования демографического развития (в частности, для увеличения рождаемости) государство финансирует программы помощи, в рамках которых молодая семья может рассчитывать на предоставление ряда льгот и дотаций.

Федеральная целевая поддержка

С 2007 года существует Федеральная государственная целевая программа «Жилище». В ее структуре присутствует сектор с названием «Обеспечение жильем молодых семей», в рамках которого осуществляется помощь молодым семьям, члены которых приняли на себя ипотечные кредитные обязательства. Помощь заключается в предоставлении целевой субсидии, которая идет на частичное погашение ипотечных обязательств. Вот основные условия предоставления субсидии:

  • Молодая семья должна быть оформлена (то есть, брак должен быть официально зарегистрирован) и стоять в очереди на улучшение жилищных условий.
  • В молодой семье должно быть не менее 2 членов. Допустимо наличие одного взрослого и ребенка.
  • Каждый из членов семьи не должен быть по возрасту старше 35 лет.
  • Все члены семьи должны состоять на учете в статусе нуждающихся в индивидуальной жилой площади по договору социального найма.

Субсидия представляет собой некое количество квадратных метров, которые государственный бюджет оплачивает для очередников при приобретении ими квартиры.

Теоретически это не обязательно должна быть именно ипотека, но как правило, это она и есть. Более того, такая федеральная помощь является составной частью договора кредитования, в рамках которого банк оплачивает застройщику 100% стоимости квартиры, получает часть возмещения от государства в рамках помощи по рассматриваемой целевой программе, часть в виде первичного взноса от приобретателя квартиры, а на оставшуюся сумму оформляет ипотечный кредит.

В рамках данной госпрограммы дотируемые объемы различаются:

  • в зависимости от географического расположения каждого конкретного региона;
  • а также в зависимости от стоимости квадратного метра в выбранном доме.

В Санкт-Петербурге молодая семья из двух человек без детей имеет право на социальную выплату в размере 42 м2, что не должно превышать 75% от общей величины объекта недвижимости (при этом на 70% приобретение дотируется за счет средств бюджета субъекта Федерации, а 5% — это федеральные деньги). Но если на момент участия в программе в семье дети уже есть, то в этом случае норматив составляет по 18 м2 на каждого члена семьи (то есть, субсидируется уже как минимум 54 м2). Неплохое подспорье для бюджетов молодых семей. Правда, следует учесть, что эти 54 м2 по-прежнему не должны превышать 75% общей площади квартиры, поэтому в целом объект будет стоить дороже.

Ипотека в рамках целевой программы

Федеральная программа «Жилище» также предполагает и возможность получения льготного ипотечного кредита. Вот его условия:

  • Государственный бюджет оплачивает 30% от стоимости приобретаемого жилья при условии наличия в молодой семье двух человек.
  • За каждого ребенка бюджет доплачивает еще 5% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Для финансирования оставшейся суммы молодая семья может привлечь любой банк на свой выбор. (Но некоторые территориальные администраторы накладывают здесь некоторые ограничения, требуя от участников программы, к примеру, кредитоваться только в местных региональных банках). Чем же в данном случае отличается ипотечная льготная программа от целевой субсидии, рассмотренной выше?

  • Во-первых, держателем договора кредитования в случае целевой субсидии является банк, а в случае льготной ипотеки – государство посредством своего исполнительного органа в рамках программы «Жилище».
  • Во-вторых, разница подходов: целевая программа предусматривает дотирование конкретного числа квадратных метров, а при льготной ипотеке – доли от общего метража.

То есть, если молодая семья предполагает приобрести квартиру побольше, то выгоднее задействовать льготную ипотеку, а если площадь потенциально приобретаемой квартиры скромная, то субсидия может составить львиную долю стоимости квартиры – тогда выгоден именно последний вариант.

Использование материнского капитала

Российские власти запустили программу материнского капитала в 2007 году. Она регулируется Федеральным законом №256-ФЗ от 29.12.2006г. — «О дополнительных мерах гос. поддержки семей, имеющих детей». Материнский капитал представляет собой единоразовую целевую выплату матери за рождение ребенка, которую она может потратить только на строго определенные цели. А именно на:

  • улучшение жилищных условий, в том числе, на приобретение нового жилья или ремонт старого;
  • образование ребенка;
  • прирост накопительной части пенсии;
  • покупку товаров и услуг, требующихся для социальной адаптации детей-инвалидов.

Первый пункт как раз предполагает возможность использования материнского капитала для тех или иных выплат по ипотечному договору. Стоимость сертификата, хоть и не индексировалась в течение последних четырех лет, на начало 2020 года составляет 466 617 рублей.

Госдума приняла закон о материнском капитале уже в 2020 году материнский капитал предполагается выдавать уже за первенцев. Что касается рождения второго ребенка, то здесь выплата будет составлять еще дополнительные 150 тыс.р. То есть, за двух детей материнский капитал составит уже 616 617 рублей.

За третьего ребенка государственный бюджет будет погашать действующие ипотечные обязательства матери на сумму в 450 тыс. рублей. Таким образом, молодая семья с тремя детьми становится обладательницей капитала, объемом в (616 617 + 450 000) = 1 066 617 рублей, который она может пустить на улучшение жилищных условий. (Это может быть как первоначальный ипотечный взнос, так и погашение части остатка по кредиту.)

Использовать сертификат(-ы) можно в любое время, а не только при заключении договора. Кроме того, можно задействовать его и при участии в вышеописанных федеральных программах помощи молодым семьям.

Резюме

Сделаем расчет. Предположим, молодая семья с одним ребенком (рожденным в 2020 году) хочет приобрести 3-комнатную квартиру в Санкт-Петербурге, общей площадью в 80 м2 и стоимостью в 4,6 млн.р. Пусть все члены ячейки общества уже стоят в очереди на улучшение жилищных условий, в этом случае им доступна подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей», в рамках которой государство дотирует (18 м2 * 3 чел.) = 54 м2 площади квартиры. Условие выполняется: 75% от 80 м2 составляет 60 м2, что больше 54 м2, а значит, данная квартира вполне подходит под условия программы.

  • 4 600 000 р. / 80 м2 = 57 500 р. – стоимость 1 м2 в приобретаемой квартире;
  • 80 м2 – 54 м2 = 26 м2 – количество квадратных метров, за которые молодая семья должна доплатить;
  • 26 м2 * 57 500 р = 1 495 000 р. – общая сумма доплаты.

На руках у молодой семьи присутствует сертификат материнского капитала, номиналом в 466 617. И здесь рациональнее будет поступить так: взять ипотечный кредит в банке на все 1,495 млн.р., а далее закрыть сертификатом объем первоначального взноса, а также части остатка по кредиту. Номинал сертификата явно больше 25% кредита, что позволит избежать уплаты первоначального взноса (то есть, опустошения семейных резервов). Итоговый остаток к погашению при этом составит (1 495 000 р. — 466 617 р.) = 1 028 383 рубля.

Оцените статью
Добавить комментарий