ДДУ

30.12.2004 принят закон № 214-ФЗ.

Его цель — положить конец «серым» и «черным» схемам продажи жилья в новостройках, защитить добросовестных приобретателей.

Закон требует письменного оформления отношений между застройщиком и частным инвестором. Для этого сторонами подписывается Договор долевого участия (ДДУ).

30.12.2004 принят закон № 214-ФЗ.

Этот закон довольно жестко обозначил требования к девелоперским компаниям. Изменения коснулись многих аспектов:

1. Начало строительства. Оно возможно только при полной готовности необходимого пакета документации. В него входит разрешение на возведение здания и проектная декларация.

2. Публикация декларации. Она должна быть размещена в открытом доступе и содержать сведения о финансовом состоянии девелопера, подробные данные о строящемся доме (этажность, материал, коммуникации, придомовая территория и т.д.).

3. Финансы. Застройщик обязан вложить в строящийся объект (объекты, если речь идет о комплексе) свои средства. Их размер не может быть менее трети от стоимости проекта. В обязанности девелопера входит отчисление средств в специальный фонд, гарантирующий выплаты дольщикам при невозможности закончить стройку.

4. Расчеты. Предусмотрено фиксирование в ДДУ окончательной стоимости объекта; наличие пункта о перерасчете в случае изменения проектной площади квартиры, исходя из зафиксированной на момент подписания договора стоимости одного квадратного метра.

5. Регистрация. Обязанность девелопера зарегистрировать ДДУ в Росреестре. Своевременно подавать в реестр все дополнения, соглашения к договору.

6. Уступка права. Закон предусматривает возможность дольщика в любое время продать свои права на возводимый объект, уведомив девелопера.

7. Расторжение. Дольщик наделен правами досрочного прекращения отношений с застройщиком, если последний грубо нарушает обязательства – не придерживается проектной декларации, затягивает со сдачей объекта. В этом случае производится полный возврат средств и выплата процентов по ним по ставке ЦБ, действующей на момент расторжения.

8. Страхование. Деятельность застройщика должна быть застрахована на случай банкротства или невозможности завершения строительства. Каждый дольщик может рассчитывать на получение полной суммы, уплаченной за квартиру. Выплаты производятся за счет компенсационного фонда — ответственными за это страховщиками или банками.

9. Гарантии. 5 лет после приема здания в эксплуатацию застройщик обязан оперативно устранять обоснованные претензии к качеству строительства в квартирах новоселов. Ответственность по коммуникационным сетям — три года.

Что такое ДДУ

Возведение огромного жилого комплекса или точечная застройка требуют больших денег. Частично расходы покрывает девелопер. Недостающая часть средств, необходимых на закупку строительной техники, материалов, на оплату аренды застраиваемого участка и труда рабочих, вносят мелкие инвесторы (частные лица), приобретающие квартиру или нежилое помещение в возводимом доме. Этих участников строительства называют «дольщиками». С ними застройщик заключает ДДУ.

Что должно содержаться в договоре

Точное соблюдение ФЗ-214 к содержанию ДДУ гарантирует его регистрацию в Росреестре и защиту прав дольщика. Существенными условиями являются:

место подписания договора, дата;

ФИО, данные паспорта гражданина, название и реквизиты застройщика;

подробное описание покупаемой недвижимости (количество комнат, площадь, этаж и т.д.);

сроки завершения стройки, момент передачи помещения инвестору;

цена приобретаемого жилья, порядок внесения денег;

ответственность дольщика за неисполнение обязательств: пени за просрочку платежей; обязанность принять завершенный объект по акту передачи, оплатить трех-четырехмесячную стоимость коммунальных услуг авансом;

ответственность девелопера: пени и штрафы за перенос даты сдачи дома; обязанность по устранению за счет компании выявленных строительных недостатков; своевременная передача жилья по акту;

возможность досрочного расторжения ДДУ, отчуждения прав на купленный объект;

страхование гражданской ответственности строителей перед дольщиками;

гос. регистрация ДДУ и всех соглашений и дополнений к нему в Росреестре;

схема этажа и купленной квартиры с указанием всех помещений, их площади;

подписи сторон, печать юридического лица.

Чтобы окончательно соблюсти все формальности, необходимо проверить права человека, поставившего свою подпись под ДДУ. В обязательном порядке нужно ознакомиться с документом, дающим ему право на подписание. Это может быть доверенность, выданная одному из высокопоставленных лиц компании, приказ о назначении генерального директора, выписка из учредительных документов компании о назначении руководителя…

ВАЖНО: Крайне редко, но по сей день на рынке возводимого жилья встречаются «серые» схемы. Необходимо помнить, что законодательство защищает права лишь тех дольщиков, которые имеют на руках ДДУ, зарегистрированный в Росреестре. Покупатели объектов, заключившие иные договора (чаще всего – предварительный ДКП), обречены на самостоятельное решение проблем при покупке недвижимости у мошенников. Они не могут рассчитывать на страховку.

Договор уступки права

Среди многочисленных пунктов ДДУ есть такой, который разрешает отчуждать купленную недвижимость до сдачи дома в эксплуатацию. На любом этапе строительства дольщик имеет право продать причитающийся ему объект. Это возможно с согласия застройщика, который обычно не возражает.

Если оплата за приобретаемое жилье произведена полностью, новый покупатель обязан выплатить дольщику сумму, о которой они договорятся (это может быть точная стоимость, отраженная в ДДУ, либо сумма больше или меньше указанной). Уступка права может быть совершена в простой письменной форме. Лучше прибегнуть к услугам застройщика, заплатив 3-6 тысяч рублей за переоформление и оплатив госпошлину за регистрацию в Росреестре.

Оформить переуступку можно у нотариуса, заручившись согласием застройщика. Такой договор будет стоить несколько дороже. Он также подлежит госрегистрации.

Залог права требования

Покупка будущей недвижимости в новостройке с момента оплаты дает дольщику право требовать жилье по завершении строительства. На начальном этапе возведения квартиры как таковой нет, а есть только право получить ее впоследствии. Когда собственных денег не хватает, дольщики прибегают к ипотечному кредитованию. Финансируя покупку жилья, банки всегда берут его в залог. В случае с новостройкой объект еще не сдан, поэтому в качестве залога оформляется право требования квартиры после ввода здания в эксплуатацию.

После получения собственности дольщик передает в залог уже не право требования, а оформленную квартиру. С этого момента процент по кредиту и риски значительно снижаются. В залоге у банка недвижимость будет находиться до полной выплаты кредита.

Как происходит оплата новостройки

Выгоднее всего сделать разовый платеж, внеся на счет девелопера всю сумму. Таким дольщикам часто гарантируются скидки от 3 до 7 процентов. Так же часто оплата с использованием ипотечных средств приравнивается к 100% единоразово оплате.

Беспроцентные рассрочки обычно не дают прав на уменьшение стоимости.

Со всей ответственностью отнеситесь к пункту об оплате: все платежи должны вноситься не позднее указанного срока. Нарушение прописанных договоренностей влечет начисление пени. Тщательно проверяйте выданные после оплаты документы. Если допущена ошибка, деньги не попадут на счет застройщика.

При полной оплате целесообразно запросить у девелопера акт об одностороннем выполнении финансовых обязательств (в крайнем случае – справку, оформленную с соблюдением требований делопроизводства: дата выдачи, исходящий номер, исполнитель).

Дополнительное соглашение

Застройщики довольно часто прибегают к нему, когда не могут сдать здание в оговоренные ДДУ сроки. Чаще всего данная возможность без штрафов и пени для девелопера предусматривается содержанием договора. Помимо ориентировочного времени сдачи объекта в эксплуатацию, договор содержит информацию о праве строителей продлить срок передачи жилья на 3-6 месяцев. Если есть такой пункт, целесообразно без проволочки подписать соглашение и зарегистрировать его в Росреестре.

Некоторые дольщики отказываются от этого, надеясь привлечь застройщика к финансовой ответственности и истребовать с него пени или штрафы за задержку. Но «заработать» получится только в том случае, если в ДДУ отсутствует пункт, предусматривающий его пролонгацию. А также, когда после предусмотренного соглашением продления встает вопрос о новом увеличении сроков, которые уже не отражены в ДДУ.

Оцените статью
Добавить комментарий