Квартиру, купленную с использованием средств материнского (семейного) капитала, можно продать или обменять на любую другую жилую площадь. Нужно только придерживаться определенного алгоритма и действовать в соответствие с законом.
Особенности материнского капитала
Квартира, приобретенная с материнским капиталом, должна быть оформлена в долевую собственность на детей и законного супруга. Но это возможно только на вторичном рынке и при отсутствии ипотеки. При использовании средств материнского капитала на покупку квартиры в недостроенной новостройке или на объект недвижимости, оформленный в кредит, пишется нотариальное обязательство. В нем говорится, что родители выделят детские доли в течение полугода со сдачи новостройки застройщиком или снятия обременения ипотеки.
Что будет, если не выделить детям доли
Материнский капитал – это целевая государственная субсидия. Эти денежные средства предназначены только для покупки жилья семьей с детьми, и ни для чего больше. Если не выделить детские доли в квартире, а затем ее продать, может случиться следующее:
- ПФР потребует вернуть материнский капитал в полном размере.
- Сделку по продаже недвижимости признают недействительной.
- В отношении родителей заведут уголовное дело по статье 159 УК «Мошенничество» (законом предусмотрен срок заключения до 6 лет).
Сегодня Пенсионный фонд и прокуратура никак не мониторят выделение долей. Проверки начинаются только по запросам третьих лиц. Но в любой момент ситуация может измениться. Обязательные доли детям нужно выделить хотя бы до продажи квартиры. Причем покупатели, понимая свои риски, обычно запрашивают у продавцов справки из ПФР о том, был ли использован материнский капитал, если видят, что у них есть двое (или больше) детей. Т.е. скрыть правду не удастся.
Как продать квартиру, купленную с материнским капиталом
Продать жилье, если был использован материнский капитал, можно самостоятельно или с помощью риэлтора. Краткий план по продаже квартиры (если покупатель уже найден) выглядит примерно так:
- Найти встречный вариант и согласовать его с опекой.
- Оплатить все долги по коммуналке.
- Собрать документы.
- Выписать из квартиры всех жильцов, если это возможно (если дети будут прописываться сразу в новое жилье, это нужно указать при оформлении ДКП и заложить небольшую сумму «на выписку» в отдельную ячейку).
- Составить ПДКП.
- Получить аванс.
- Заключить основной ДКП.
- Провести расчеты по сделке (наличными, через ячейку или с использованием аккредитива).
- Заверить договор в нотариальной конторе (по закону продажа квартиры в долевой собственности, где совладельцами являются дети, проходит с участием нотариуса).
- Пройти государственную регистрацию в Росреестре.
- Передать квартиру новым жильцам.
- Заплатить налоги по сделке, если срок владения отчуждаемой недвижимостью был менее 5 лет.
Пункты 4,5, 6 и 12 не являются обязательными. При этом схема может быть дополнена другими действиями в зависимости от особенностей сделки.
Если жилье находится в еще не сданной новостройке, то придется идти в обход закона. Если дом еще не сдан, формально никакой квартиры нет, поэтому выделять детские доли негде. Родители могут продать объект по переуступке, купить взамен другую недвижимость и оформить долевую собственность. Если новая квартира соответствует всем техническим требованиям, и в ней можно жить, у ООиП и ПФР не должно возникнуть претензий.
Если квартира куплена в ипотеку с материнском капиталом, но кредит еще не выплачен, существует 3 варианта продажи:
- Закрыть ипотеку досрочно и выделить доли детям по закону, а потом уже продавать жилье.
- Продать квартиру заемщику того же банка, в котором взят кредит.
- Получить разрешение от банка на реализацию залоговой недвижимости стороннему покупателю.
В любом случае нужно будет купить другую квартиру, схожую по параметрам с отчуждаемой, и выделить в ней детские доли.
Как получить разрешение опеки
Для получения разрешения надо идти в районную опеку по месту регистрации детей, а не по расположению квартиры. Адрес отделения ООиП и график приема есть на сайте подразделения. Сначала в опеку идет один из родителей и описывает ситуацию. Если сотрудник ООиП говорит, что вопрос решаем, то в опеку нужно идти обоим родителям (если даже они разведены) и детям старше 14 лет.
Для получения разрешения в опеку предоставляются:
- заявление (бланк и образец выдается сотрудником ООиП);
- свидетельства о рождении;
- паспорта родителей или официальных представителей детей;
- свидетельство о браке (при наличии);
- выписка ЕГРН на отчуждаемый объект недвижимости;
- договор, на основании которого и были выделены детские доли;
- техпаспорт;
- справки №9 и №7.
Но органы опеки больше заботятся о дальнейшей судьбе денег от продажи жилья. Из-за этого для получения разрешения на сделку нужно подробно расписать, куда именно эти денежные средства денутся. Фактически есть только 2 варианта: положить на банковский счет до совершеннолетия ребенка или купить на них недвижимость (или часть жилого помещения).
Если деньги кладутся в банк, счет оформляется на имя ребенка. Затем в опеку приносятся оригиналы и копии документов об открытии счета, реквизиты и выписки по счету с печатью банка. В заявлении в ООиП указывается номер счета и название банка, в котором будут храниться деньги.
Если взамен продаваемой квартиры приобретается другая, в опеку надо предоставить:
- ПДКП;
- выписку ЕГРН на приобретаемую квартиру;
- паспорта собственников.
Если квартира покупается в ипотеку, то в опеку приносится согласие банка на то, что одним из собственников жилья будет ребенок. Но банки редко выдают такие разрешения, поскольку до полной выплаты кредита жилье остается в залоге. Родители могут составить нотариальное обязательство о том, что наделят детей долями после выплаты ипотечного займа. Но далеко не все ООиП дают на это согласие.
Когда опека выдает разрешение на покупку той или иной квартиры, она указывает в документе все характеристики приобретаемого объекта недвижимости. Т.е. разрешение выдается на определенную альтернативную сделку, в результате которой покупается конкретный объект недвижимости. Если вместо указанного жилья взять другое, сделка может быть признана недействительной.
Документы для продажи квартиры
При отчуждении объекта недвижимости, приобретенного с использованием семейного капитала, нужен стандартный пакет документов:
- свидетельство о собственности (при наличии) и документы основания права;
- выписка ЕГРН;
- паспорта собственников и законных представителей детей;
- удостоверение опекуна или свидетельство об усыновлении (при наличии);
- свидетельства о рождении;
- разрешение от ООиП;
- расписка в получении аванса;
- справки ПНД и НД;
- справки об отсутствии долгов по коммуналке и капитальному ремонту;
- справку о погашении ипотеки (если жилье приобреталось с использованием кредитных средств);
- справки по форме №7 и №9.
Покупатель может потребовать дополнительные справки для проверки квартиры. Если их оформление не противоречит здравому смыслу, лучше пойти навстречу и взять их.
Вывод
Продажа жилья, купленного с материнским капиталом, практически ничем не отличается от сделок с другими объектами недвижимости.
