Продажа квартиры с материнским капиталом

Квартира с мат капиталом Блог

Квартиру, купленную с использованием средств материнского (семейного) капитала, можно продать или обменять на любую другую жилую площадь. Нужно только придерживаться определенного алгоритма и действовать в соответствие с законом.

Особенности материнского капитала

Квартира, приобретенная с материнским капиталом, должна быть оформлена в долевую собственность на детей и законного супруга. Но это возможно только на вторичном рынке и при отсутствии ипотеки. При использовании средств материнского капитала на покупку квартиры в недостроенной новостройке или на объект недвижимости, оформленный в кредит, пишется нотариальное обязательство. В нем говорится, что родители выделят детские доли в течение полугода со сдачи новостройки застройщиком или снятия обременения ипотеки.

Что будет, если не выделить детям доли

Материнский капитал – это целевая государственная субсидия. Эти денежные средства предназначены только для покупки жилья семьей с детьми, и ни для чего больше. Если не выделить детские доли в квартире, а затем ее продать, может случиться следующее:

  1. ПФР потребует вернуть материнский капитал в полном размере.
  2. Сделку по продаже недвижимости признают недействительной.
  3. В отношении родителей заведут уголовное дело по статье 159 УК «Мошенничество» (законом предусмотрен срок заключения до 6 лет).

Сегодня Пенсионный фонд и прокуратура никак не мониторят выделение долей. Проверки начинаются только по запросам третьих лиц. Но в любой момент ситуация может измениться. Обязательные доли детям нужно выделить хотя бы до продажи квартиры. Причем покупатели, понимая свои риски, обычно запрашивают у продавцов справки из ПФР о том, был ли использован материнский капитал, если видят, что у них есть двое (или больше) детей. Т.е. скрыть правду не удастся.

Как продать квартиру, купленную с материнским капиталом

Продать жилье, если был использован материнский капитал, можно самостоятельно или с помощью риэлтора. Краткий план по продаже квартиры (если покупатель уже найден) выглядит примерно так:

  1. Найти встречный вариант и согласовать его с опекой.
  2. Оплатить все долги по коммуналке.
  3. Собрать документы.
  4. Выписать из квартиры всех жильцов, если это возможно (если дети будут прописываться сразу в новое жилье, это нужно указать при оформлении ДКП и заложить небольшую сумму «на выписку» в отдельную ячейку).
  5. Составить ПДКП.
  6. Получить аванс.
  7. Заключить основной ДКП.
  8. Провести расчеты по сделке (наличными, через ячейку или с использованием аккредитива).
  9. Заверить договор в нотариальной конторе (по закону продажа квартиры в долевой собственности, где совладельцами являются дети, проходит с участием нотариуса).
  10. Пройти государственную регистрацию в Росреестре.
  11. Передать квартиру новым жильцам.
  12. Заплатить налоги по сделке, если срок владения отчуждаемой недвижимостью был менее 5 лет.

Пункты 4,5, 6 и 12 не являются обязательными. При этом схема может быть дополнена другими действиями в зависимости от особенностей сделки.

Если жилье находится в еще не сданной новостройке, то придется идти в обход закона. Если дом еще не сдан, формально никакой квартиры нет, поэтому выделять детские доли негде. Родители могут продать объект по переуступке, купить взамен другую недвижимость и оформить долевую собственность. Если новая квартира соответствует всем техническим требованиям, и в ней можно жить, у ООиП и ПФР не должно возникнуть претензий.

Если квартира куплена в ипотеку с материнском капиталом, но кредит еще не выплачен, существует 3 варианта продажи:

  1. Закрыть ипотеку досрочно и выделить доли детям по закону, а потом уже продавать жилье.
  2. Продать квартиру заемщику того же банка, в котором взят кредит.
  3. Получить разрешение от банка на реализацию залоговой недвижимости стороннему покупателю.

В любом случае нужно будет купить другую квартиру, схожую по параметрам с отчуждаемой, и выделить в ней детские доли.

Как получить разрешение опеки

Для получения разрешения надо идти в районную опеку по месту регистрации детей, а не по расположению квартиры. Адрес отделения ООиП и график приема есть на сайте подразделения.  Сначала в опеку идет один из родителей и описывает ситуацию. Если сотрудник ООиП говорит, что вопрос решаем, то в опеку нужно идти обоим родителям (если даже они разведены) и детям старше 14 лет.

Для получения разрешения в опеку предоставляются:

  • заявление (бланк и образец выдается сотрудником ООиП);
  • свидетельства о рождении;
  • паспорта родителей или официальных представителей детей;
  • свидетельство о браке (при наличии);
  • выписка ЕГРН на отчуждаемый объект недвижимости;
  • договор, на основании которого и были выделены детские доли;
  • техпаспорт;
  • справки №9 и №7.

Но органы опеки больше заботятся о дальнейшей судьбе денег от продажи жилья. Из-за этого для получения разрешения на сделку нужно подробно расписать, куда именно эти денежные средства денутся. Фактически есть только 2 варианта: положить на банковский счет до совершеннолетия ребенка или купить на них недвижимость (или часть жилого помещения).

Если деньги кладутся в банк, счет оформляется на имя ребенка. Затем в опеку приносятся оригиналы и копии документов об открытии счета, реквизиты и выписки по счету с печатью банка. В заявлении в ООиП указывается номер счета и название банка, в котором будут храниться деньги.

Если взамен продаваемой квартиры приобретается другая, в опеку надо предоставить:

  • ПДКП;
  • выписку ЕГРН на приобретаемую квартиру;
  • паспорта собственников.

Если квартира покупается в ипотеку, то в опеку приносится согласие банка на то, что одним из собственников жилья будет ребенок. Но банки редко выдают такие разрешения, поскольку до полной выплаты кредита жилье остается в залоге. Родители могут составить нотариальное обязательство о том, что наделят детей долями после выплаты ипотечного займа. Но далеко не все ООиП дают на это согласие.

Когда опека выдает разрешение на покупку той или иной квартиры, она указывает в документе все характеристики приобретаемого объекта недвижимости. Т.е. разрешение выдается на определенную альтернативную сделку, в результате которой покупается конкретный объект недвижимости. Если вместо указанного жилья взять другое, сделка может быть признана недействительной.

Документы для продажи квартиры

При отчуждении объекта недвижимости, приобретенного с использованием семейного капитала, нужен стандартный пакет документов:

  • свидетельство о собственности (при наличии) и документы основания права;
  • выписка ЕГРН;
  • паспорта собственников и законных представителей детей;
  • удостоверение опекуна или свидетельство об усыновлении (при наличии);
  • свидетельства о рождении;
  • разрешение от ООиП;
  • расписка в получении аванса;
  • справки ПНД и НД;
  • справки об отсутствии долгов по коммуналке и капитальному ремонту;
  • справку о погашении ипотеки (если жилье приобреталось с использованием кредитных средств);
  • справки по форме №7 и №9.

Покупатель может потребовать дополнительные справки для проверки квартиры. Если их оформление не противоречит здравому смыслу, лучше пойти навстречу и взять их.

Вывод

Продажа жилья, купленного с материнским капиталом, практически ничем не отличается от сделок с другими объектами недвижимости.

Оцените статью
Добавить комментарий